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门口那家夫妻老婆店,倒闭了

2020-04-06 23:31:36 真叫卢俊 分享

十年前在纸媒工作的时候,负责过一个专门做二手房新闻的专栏。除了采访各大中介的研究机构之外,更多的就是走访街头的小中介。

这些小中介有一个共同的名字——夫妻老婆店。

那时候,一家几平方的小门面,一张经纪人资格证,加上老板两三个员工就能开一家夫妻中介店。就这样一个其貌不扬的小店,一年的收入几十万上下也是常有的事情。后来辗转跳槽,换了几次工作,这些人就没有再联系,但阿良除外。

他是我之前经常采访的对象之一。阿良的中介店刚起步,生意并不算很忙。加上为人热情,每次愿意聊的话也比较多。有了微信之后加了好友,时不时仍会联系。

前段时间阿良告诉我,他的小店要关门了。

阿良的门店在市区的一个老破小的社区内,与其他卖菜、理发、杂货铺等连在一起。每天进进出出小区,这排店铺都是必经之路,

就这样一家经营成本不高的小店,如今却要面临活不下去的困境。

是的,很多小店一个月只要成交一套就能够生存,这可能超过很多人的意料。但是现在更多这样的小店,一个月可能连半套都没有,这种生意量别说熬,活都活不下去

这么久以来楼市也不是没有调控过,也不是没有淡季,以前都扛下来了,为什么最近开始变得艰难了

要读懂夫妻老婆店为什么艰难,先看看之前那十年他们是靠什么样的软实力活下来的

01

夹缝中生存的夫妻老婆店,老破小是其滋生的土壤。

如今,在市区老破小聚集的区域转上一圈,你会发现,几乎每一个老小区的附近或者小区底商,都会有一家像阿良这样的夫妻店。

这与上海目前市场上的老破小存量相关。

为什么这么说呢?

比如你会发现一个很奇怪的现象就是,只有老破小有夫妻老婆店。上海的次新房小区,甚至中高端的社区附近,是很难看到的。

换句话说,夫妻老婆店只存在于老破小社区。

因为对于老破小这样一个总价范围处于成交底层的房源类别中,大中介嫌肉少,而夫妻老婆店消化刚刚好。

但是,上海二手房市场占比中,老破小的存量非常的庞大,市场占有率达到 70% 以上。

在这样高比例的老破小市场占有率之下,滋生了一个个像阿良这样的夫妻小门店。

02

扎根在社区里的小店,他们能成,用一句时髦语就是熟脸经济,夫妻老婆店和其他中介门店不同,他们不仅仅是销售,也是这个社区房东的朋友,甚至自己就是社区业主

因为每天生活在里面,与小区内其他的业主都是相识多年的老邻居。所以有着得天独厚的信任优势。这样使夫妻老婆店基本上只做 1~2 个社区的生意。但大部分都是独家房源。

或者就是像阿良这样的,扎根社区十几年,为人热情好客,除了业务往来,在其他的大部分时间段,就是在门口拉几张凳子,与小区的大妈大爷一起下棋聊天,还会帮小区的邻居收发快递,或者换个电灯,修个马桶什么的。

而往来闲聊之间,谁家几套房子,谁家住几口人,或者家里有什么住房置换上的需求,阿良都了解的清清楚楚。

小区内,有哪家想要卖房子或者出租房子,第一时间也都会想到了阿良。房子挂在阿良这里,每天在小区进进出出都能方便随时了解信息。

因为拿到的很多房源都是独家代理,所以很多价格自然也都好商量。

比如在租赁的时候,一般以链家为首的中介在成功交易一笔租赁合同之后,房东和房客双方各付半个月的租金作为中介的佣金。

但是在阿良这里,房东是不需要付钱的,只需要房客付掉自己的那部分即可。

这种情况也导致了房租在同等的情况下,会比大中介略微便宜一丢丢。

03

当然更重要的是,中介费可谈

价格便宜,可以讨价还价,是很人选择夫妻老婆店的主要原因。

如果说,租赁中介费的价差不算明显,那么在买卖这块的费用上,相差就是几万块甚至十几万的区别了。

比如我们说二手房买卖,一般以链家为首的连锁大中介,在收费比例上,2018 年年底之前,是房屋总价的 2%,而且加上 0.5% 服务保障金,一共是 2.5% 的收费标准。即便是能够往下谈,买家最少也要 2% 的佣金。

到 2018 年年底,在市场成交并不理想的情况下,一家独大的链家逆势涨价,中介收费标准从 2% 的收费标准,提升至 2+1%。即买家 2%,卖家 1%。

我们可以思考下,一般二手房买卖过程中,卖家都是要求到手价多少?

这个到手价已经说明,个税、增值税等乱七八糟的费用是转加在买家身上了,中介费自然也一样。

以上海 300~500 万成交主力价格为例,一套房子下来,之前,买家需要支付的中介费是 6~10 万,现在是 9~15 万。

那么对于一套总价范围在 150~300 万之间的老破小客户群而言,能够去选择总价这个范围的客户,本身手上的资金有限,很多人已经拼尽了全部身家去买房,最后可能压倒骆驼的最后一根稻草,就是这 5~10 万的中介费。

我们举个清楚点的例子,比如,一套 150 万的房子在上海几乎是上车最低门槛。购入的大部分都是首套房刚需。3 成首付比例 45 万,就这样一套房,中介费 4.5 万。

你觉得一个能够凑足 45 万首付去买房的人,能否承受接近 5 万元的中介费用?

所以,越是低总价的客群,越是在乎中介费。

而夫妻老婆店佣金点数好商量。现在夫妻店的佣金对外报价仍然是 2%,但真的到了最后还会有 0.5%,甚至 1% 个点的让利。

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